在楼市里，由于房企在产品上的竞争日渐激烈， 开发商 为加快推盘节奏，可谓策略百变、花样层出，而迄今为止，我们见得的恐怕就是：很多 开发商 将“ 赠送面积 ”作为吸引 买房 者的噱头。比如，“一房变两房”，“两房变三房”，“ 买房 赠花园”“送入室花园”“买一层送一层”等等是 开发商 广告中常见的话术。那么这个所谓的“ 赠送面积 ”到底如何算？购房者应该怎么透过广告看本质呢？

一、露台是公用面积不能独占

所谓的露台，其实就是指 房屋 中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中设置的无顶盖平台。通常来说， 别墅 的露台归属于该幢 别墅 的 业主 。

但在 住宅 区内，任何个人都不能以任何理由独占 小区 露台和天台，更不能在露台和天台上违章搭盖房子。根据《 物权 法》中的规定，屋顶是建筑物不可缺少的基本构成部分，它和楼梯、外墙一样，不属于任何 业主 住宅 的专有部分，也不属于 开发商 ，一般都推定归全体 业主 共有。

也就是说，如果露台建于 高层 的 顶层 ，那么这块区域属于整座楼的 业主 ，它实质上就是共用的。因此， 开发商 是没有权利把露台这部分空间赠送给你的。

二、 买房 赠送一楼花园，小心只是噱头

买一楼赠送花园是在生活中最常见的，如果在 购房合同 上写明花园是赠送的面积，那么它的产权理应归 业主 个人。

但许多情况下，是 开发商 从 小区 公共绿地面积里圈了一小部分作为花园送给你，而这个花园一般为 开发商 赠送的，因此赠送的面积是不计入 不动产权证 的。也就是说，其实，一楼花园的产权是属于全体 业主 的。

一般来说， 开发商 赠送的一楼花园通常不会写在 购房合同 里，或者是登记在产权证上的。因为它属于公共绿化面积，明确规定：建筑中用作消防 避难层 、 设备层 以及结构 转换层 的 建筑面积 ；作为绿化、小品、通道、休闲等功能的 架空层 或公共开放的建筑空间，实际归属 小区 。

三、要学会 买房 时阳台 赠送面积 的算法

因为阳台在产权证上通常只计一半面积。因此有的 开发商 会把阳台、 入户花园 面积造得比较大，没有安装窗户就不会被认定为房间而是被划为阳台、 入户花园 。

一般来说，如果 阳台面积 只有10平方米，那么其中5平方米是不计入产证的，因此阳台就成为了 开发商 销售房子时“赠送”的面积。

然而阳台 飘窗 只要嵌在屋内就会算进面积。一般来说，主体结构内的阳台，按主体结构外围 水平投影 计算全面积；主体结构外的阳台 进深 不得超过2.4米，否则视作主体 房屋 计算全面积。简单一点的说法，就是内阳台要算全面积，外挑出去的 进深 超过2.4米也要算全面积。