二手房，因为是 现房 且 地段 较成熟，所以受到许多 购房 者喜欢。但由于 二手房交易流程 较复杂，一些细节如果把握不清的话，就会很容易发生违约，故而大家需要提前了解清楚。下面就由小编为大家梳理一些 买二手房 时需要注意的细节，而这些都是有不少人曾经栽过的＂坑＂，希望能够提醒后面的 购房 者防范一下。

一、配偶异议

比如 房屋 登记在夫妻一方名下，买卖合同只有登记一方签字，没有配偶方签字。这种情况所产生的后果会是这样的：一旦房价大涨，卖方反悔，配偶一方会以 房屋 属夫妻共同财产，对于登记一方擅自出售侵犯了共有权提出异议，这样一来，将会导致合同不能履行。

因此， 购房 者一定要事前了解 业主 婚姻状态，有配偶的务必让配偶一并签字确认。若是配偶不愿意签字或不在场的，务必通过录音、拍照等方式留下固定证据，以防卖方反悔。

二、 业主 亲戚朋友代签属于无权代理

比如， 业主 的亲戚朋友代为签约，事后并没有让 业主 及时补签字，这时， 业主 不追认了，那么就会导致合同对其不发生法律效力。由于无权代理合同属效力待定合同，对 业主 是否有效取决于 业主 是否追认，存在房价大涨 业主 不追认不履行，而房价下跌 业主 追认履行的被动局面。

因此， 购房 者签约时，要尽量要求代理人出具 业主 授权委托书并留存。若没有授权委托书的，务必对 业主 录音确定是否同意代理人代签，并就 成交价 、付款方式等主要事宜予以确认，事后及时要求 业主 补签合同。

三、 税费 不明

比如， 二手房买卖 合同中没有约定过户纳税申报方式及 业主 的 免税 义务。这种情况所会产生的后果就是，房价大涨后， 业主 实收情况下，坚持核实征收，拒绝核定征收，拒绝履行申请 免税 ，故意增加买家交易成本，逼迫买家放弃购买。

因此， 购房 者在签约时，要明确约定纳税申报方式（核定征收还是核实征收）及 业主 的 免税 义务。只有白底黑字的写入合同里，才能维权。

四、违约条款不明

比如，合同没有约定迟延履行日 违约金 或约定 违约金 过于随意、过低。因为没有约定履行合同义务多少日的话，那么对方就有权解除合同。

因为很有可以之前有 楼盘 的合同版本日 违约金 和根本 违约金 都是业务员随意手写。或者有的根本 违约金 只填写1％，只约定履行合同导致合同目的不能实现对方才有权解除合同。

更甚者，有的履行义务时间过长，对方才有权解除合同（比如之前有代理公司的合同约定一方履行义务超过15个工作日，对方才有权解除合同），约定仲裁等。

这样的后果就是，一旦 业主 违约，损失根本就无法得到限度弥补，若房价大涨 房屋 可能被一房两卖。因此，要约定好迟延履行义务对方有权解除合同的合理时间，比如有代理公司合同为5日，以及约定好根本违约 违约金 ，建议 成交价 20％。