在不同的时期，国家政策会对房与贷的关系会进行不同的调整，通过认房与认贷的三种组合，即认房认贷、 认房不认贷 、 认贷不认房 来调整 房屋 拥有数量与贷款的关系，维护 房地产市场 的平衡发展。那么在这三种情况下，到底会对购房与贷款产生什么影响呢？

了解房贷关系变化对 买房贷款 的影响，首先需要知道认房与认贷的含义。

认房指的是，购房者要 买房贷款 时，通过在当地 房屋 登记系统中查询相关登记信息，如果查到之前有过一次买房记录，则此次买房将被定位为二套房。

认贷指的是购房者 买房贷款 时，在银行的 征信 系统里查询到该买主曾经有过一次 贷款买房 的记录，那么此次买房将被定位为二套房，而不考虑贷款是否还清，按二套房 贷款利率 执行 贷款政策 。

一、 认房又认贷

认房又认贷 是三种情况中对购房者来说最不利的一种情况，当市场执行该政策时， 买房贷款 将变得异常艰难。具体是指 贷款人 在买房时，通过当地的 房屋 登记系统和贷款银行的 征信 系统查询到 贷款买房 者名下有一套房或者有贷款记录，都将被认定为非套房，按照二套房的 首付比例 和 贷款利率 来执行。

关于在 认房又认贷 的情况下，如果贷款还清或者 房屋 卖掉该如何界定呢？不同的城市有不同的标准，有的城市仍按二套房计算，有的城市折中处理， 贷款利率 高于首套，低于二套，要具体情况具体分析。

二、 认房不认贷

认房不认贷 的重点在”房“上。当购房者二次买房时，通过查询当地 房屋 登记系统，只要查询到购房者名下有房，无论贷款是否还清，都将按二套房计算，如果名下无房或者买房后又卖掉，造成名下无房，则按首套房认定。

在这个查询 房源 信息的过程中，不考虑该购房者的 银行贷款 记录，也不考虑贷款是否还清，一切以”房“为核心。

三、 认贷不认房

认贷不认房 的重点在”贷“上，这种情况下的认定标准是不以家庭拥有的 房屋 数量为计算标准的，而是以是否有贷款记录、贷款记录是否还清来认定的。

只要有贷款未还清，再次购房都将按二套房或以上来认定。如果之前没有 购房贷款 记录或者购买房子的贷款已经还清，没有了贷款记录，无论你有几套房，此次贷款都会按首套房 贷款利率 和 首付比例 来执行。 认贷不认房 的情况下，二套房的认定有三种情况：

1、贷款买过一套房，贷款未结清，再次 贷款买房 ，认为二套。

2、个人名下有两套房贷记录，一套已还清，一套未还清，再 贷款买房 按二套房的 贷款利率 执行。

3、夫妻两人，一方 婚前买房 使用 商业贷款 ，另一方婚前购房使用 公积金贷款 ，婚后两人想要再次 贷款买房 ，如果婚前的贷款已还清，则根据银行的条件具体调整 贷款利率 ，如果贷款未还清，则按二套房计算。如果婚前两人都是 商业贷款 且都未还清，则按三套计算。