承租人 的 优先购买权 须在合理期限内行使。我国现行立法对 承租人 优先购买权 的行使虽然有所规定，但不够完善。

1、房屋 承租人 优先购买权 的构成要件

(1) 租赁 合同为 租赁 合同/2050801" target="_blank">房屋 租赁 合同。其他 租赁 合同的 承租人 不享有 优先购买权 。

(2) 租赁 期间，出租人向第三人出卖 租赁 的房屋。应注意三点：

①仅限于出卖。出租人 赠与 、互易或者房屋被征收、没收后出卖的， 承租人 无 优先购买权 。

②房屋被抵押，出租人与 抵押权人 协议折价、变卖 租赁 房屋偿还债务， 承租人 享有 优先购买权 。需要注意的是：由于只要出租人的购买条件与第三人(或 抵押权人 )相同， 承租人 的 优先购买权 与抵押权就不会发生冲突，因此无论抵押权设立于 租赁 合同之前或之后， 承租人 均有 优先购买权 。

③出租人 委托拍卖 人拍卖 租赁 房屋的，应当在拍卖5日前通知 承租人 ， 承租人 享有以高应价购 买房 屋的 优先购买权 。 承租人 未参加拍卖的，视为放弃 优先购买权 。

(3) 承租人 能够满足出租人与第三人之间约定的买卖条件。即 承租人 的购买条件(价款、支付方式、担保)不得低于第三人。

(4) 承租人 需要在合理期限内行使 优先购买权 。

(a)一般情形下， 承租人 应自接到通知之日起15日内行使；期满未行使的，视为放弃 优先购买权 。

(b)拍卖 出租房 屋的， 承租人 应自接到通知之日起5日内行使。

2、怎么确定 承租人 优先购买权 行使的合理期限

我国民法通则没有规定 承租人 优先购买权 制度，《高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题意见(试行)》第118条(该条已废止)规定的合理期限为3个月。我国合同法第230条只规定出租人应当在出卖之前的合理期限内通知 承租人 ，但没有明确具体时限。国务院《城市私有房屋管理条例》(已废止)第11条规定房屋人出卖租出房屋，须提前三个月通知 承租人 。

优先购买权 行使期限的长短，体现了对维护 承租人 居住安全利益、稳定财产占有关系、保护善意第三人交易安全三者间的价值衡量。出租人提前3个月通知 承租人 这一规定与日益快捷的不动产交易实际情况相违背。《高人民法院〈关于审理城镇 租赁 合同/2050801" target="_blank">房屋 租赁 合同纠纷案件司法解释〉的理解与适用》第24条,对出租人履行通知义务后， 承租人 优先购买权 的期限进行了规定，其中第3项规定,出租人履行通知义务后， 承租人 在15日内未明确表示购买的，在15日届满后， 承租人 主张 优先购买权 的，人民法院不予支持。

由此可见，出租人履行通知义务的， 承租人 在接到通知后15日内未行使 优先购买权 的，视为放弃 优先购买权 。同时，结合司法实践，如果出租人未履行告知义务，自出卖人出卖房屋届满1年的， 承租人 优先购买权 亦归于消灭。这不仅有利于鼓励 承租人 积极行使自己的权利，也利于维护出租人与第三人交易秩序的安全。