随着法拍房市场的不断发展壮大，越来越多的购房者开始关注法拍房的相关问题。其中一个常见问题是，如果法拍房带有租约，该如何处理？本文将就这个问题展开讨论，并介绍一些法拍房可能出现的特殊情况。

法拍房有租约怎么办？

对于法拍房带有租约的情况，根据法律规定，租赁物在承租人租赁期限内所有权发生变动的情况下，租赁合同的效力不会受到影响。也就是说，即使房屋的所有权发生了变动，只要承租人没有违反租赁合同的规定，他／她仍然有权继续租用该房屋。

对于购房者来说，购买带有租赁合同的法拍房需要与承租人协商解决租赁事宜。协商的具体方式可以根据租赁合同中的约定来进行。在协商过程中，购房者可以提出自己的需求和要求，与承租人商讨解决方案。如果双方无法达成一致，可以依照合同中约定的民事诉讼或者申请仲裁解决争议。

然而，需要注意的是，购房者在购买法拍房之前，应当仔细阅读房屋租赁合同的相关条款，了解租赁合同中是否包含了仲裁条款。如果合同中已经约定了仲裁条款，那么购房者在解决租赁事宜时，应当按照该条款的规定进行仲裁申请。如果合同中没有包含仲裁条款，购房者和承租人可以事后达成仲裁协议，然后再进行仲裁申请。需要注意的是，如果一方申请仲裁而另一方不同意，仲裁委员会将不予受理。

法拍房可能有哪些特殊情况？

除了租赁合同的问题，购买法拍房还可能遇到其他特殊情况。其中一种情况是法拍房带有租户拒不搬离的问题。购房者在购买法拍房时，应该先了解房屋的实际情况，并与现有租户进行沟通，明确搬离时间和方式。如果租户拒不搬离，购房者可以依法申请强制执行，通过法院强制执行程序强制租户搬离。

另一种特殊情况是法拍房存在租金拖欠的问题。购房者在购买法拍房时，需要核实租赁合同中的租金情况，并与承租人进行核对。如果发现租金有拖欠的情况，购房者可以与承租人协商解决，要求其支付欠款。如果协商无果，购房者可以通过法律途径追讨欠款。

总结起来，购买带有租约的法拍房需要与承租人协商解决租赁事宜，可以按照合同中约定的民事诉讼或者申请仲裁解决争议。此外，购房者还需要注意其他特殊情况，如租户拒不搬离和租金拖欠等问题，需要相应的法律措施来解决。最重要的是在购买法拍房之前，仔细了解相关法律法规，并咨询专业人士的意见，确保自己的权益得到保障。