在 房地产业 内生动力不足之时， 户籍改革 持续助力 房地产业 。近年来， 户籍制度 改革逐步强化，其终的指向之一，便是房地产。这也说明在未来几年中， 房地产业 的增长动力将回归到城镇化的大背景中。户改带来的人口流动，将成为继续支撑 房地产业 发展的两大动力之一。城镇化将继续成为楼市“白银时代”的外在支撑，人口流动才是 房地产业 真正的“刚需”。但 房地产市场 的区域分化特征决定了， 去库存 需求恐难以与人口流动的大势相吻合。不同城市之间资源配置的差距，可能导致这一进程出现错位。
一、 房地产业 将迎来预期中的“白银时代”？
1、消化过剩产能是关键
国家统计局数据显示，2015年前10月，全国 房地产开发 78801亿元，同比名义增长2.0%，为历史次低点。虽然成交量颇有起色，但从相关指标上来说， 房地产业 正进入多年来相对低迷的时代。房地产历经多年的高速增长，市场供应已经明显过剩，并影响到市场发展和经济增长。因此，在近期层的公开表态中，都将“ 去库存 ”作为楼市政策的 要务。在很多业内人士看来，如何消化 房地产业 的过剩产能，不仅关系到当前的低迷能否被解围，同时还决定楼市将以何种方式开启“下半场”。
2、加快 户籍制度 改革以带动住房需求
作为城镇化重要 配套 政策的 户籍制度 改革，近年来已在加速推进。2014年7月，国务院发布《关于进一步推进 户籍制度 改革的意见》（以下简称《意见》），这也被认为是 户籍改革 的重要纲领性文件。今年11月初公布的"十三五"规划纲要”中也指出要深化 户籍制度 改革。2015年11月11日，李克强总理在国务院常务会议上强调，以加快 户籍制度 改革带动住房、家电等消费。
在2015年11月9日的国新办发布会上， 领导小组室副主任 杨伟 民的解释更加直接。他表示，上一轮 住房制度改革 在1998年，主要是以城镇 户籍人口 的公有住 房产 权化为主要方向。如今城镇户籍家庭的人均住房面积为34平方米，住房需求基本得到满足，但外地非 户籍人口 拥有的房子很少，所以户改还会引发庞大的住房需求。
二、人口流动对 房地产市场 的发展有决定性影响
中信建投发布报告指出，回顾我国 房地产业 快速发展的30年，本质是人口红利加速释放的30年，这期间我国总人口净增加3.24亿，其中15岁至64岁的人口数量保持了12年连续增长。人口红利的快速释放也加速了城乡聚集，并推动了房地产行业的需求释放。过去30多年来，我国经历了3次大规模人口迁移，其迁移轨迹与 房地产市场 的发展颇为吻合。
1、人口迁徙导致 房地产市场 结构分化
人口迁徙的集聚效应也直接导致了 房地产市场 结构分化，甚至是主导市场的 要素。据统计，2014年东、中、 西部地区 实 现房 地产销售金额比例分别为59%、23%和18%，销售面积比例分别为48%、30%和22%， 东部 地区在 房地产市场 上的集中度也和人口迁徙趋势相匹配。在2009年左右， 开发商 普遍将重心转移至中部地区的三 四线城市 ，造成该区域房地产占比一度提升。但由于这些城市大部分为人口净流出城市，在首批 刚性需求 被满足后，市场后续乏力的效应如今已开始显现。
2、 户籍改革 带动人口迁徙助理 房地产业
如果此轮 户籍改革 能够顺利推进，将可能带动人口的下一轮大迁徙，并为房地产发展继续提供动力。但与此同时，一个重大背景也不容忽视，即人口红利逐渐消失。
三、“ 去库存 ”效果难料
人口迁徙固然能够为市场发展提供动力，但能否解决困扰市场已久的“ 去库存 ”难题，目前还是未知数。
楼市库存分布则恰恰相反，主要集中在二 三线城市 和中 西部地区 ， 一线城市 和 东部 地区仍然面临 供不应求 。人口流动方向和 去库存 目标出现区域性错位。不但庞大的楼市库存难以消解， 一线城市 的供应压力反而会加重。值得注意的是，去年出台的户改文件，要求借助政策，对大城市和特大城市的规模进行限制。但分析人士普遍指出，除非重新分配城市资源，否则这种性手段并不能改变人口流动大势。
