选房是门技术活 首看容积率、绿化率

逐利是企业的本质，在市场形势不好的情况下，为求快速回笼资金，把楼价降到地板价甚至“亏到肉里”的 开发商 ，此后只能精打细算，背后或许暗藏 楼盘 品质打折的可能。

房价降了，购房者扎进楼市抢房之余，还得仔细考量各种 选房 要素，找到真正适合自己的、质量有保障的房子。要知道，买一套低价房，是一时赚到；买到既舒适又的房子，才算眼光独到。让我们把几个 选房 关键告诉你。

一看硬指标：容积率、绿化率

关系居住舒适度

楼盘 硬指标在期房之初就定下了，购房者 选房 时首先考量“容积率、绿化率、 车位配比 ”三大要素。

容积率，是指一个 小区 的总 建筑面积 与用地面积的比率。容积率与居住舒适度成反比，比如，独立 别墅 容积率0.5以内； 花园洋房 或者多层，容积率约1; 高层 容积率集中在2.5~3.5之间。

越是高楼大厦，容积率越高，建筑和人口居住密度也就越大。对 开发商 来说，房子建得越多越好，而高容积率的 小区 势必影响居住舒适。 买房 时，购房者首先要问清 楼盘 的容积率，这个数字让你知道 小区 建筑密度有多大。

绿化率是体现 小区 品质的另一个重要指标。目前国家规定新建 小区 的绿化率不能少于30%。除地面外， 楼盘 其他绿化也能计算入内，绿化率这种泛泛的计算方式给 开发商 留下了操作空间。

业内人士告诉记者，有的 开发商 为了有高绿化率卖点，存在一种可能是，在屋 顶上 做绿化，地面覆盖绿化面积不变，变相提高绿化率。还有一种， 开发商 缩小花园或者减少绿地面积，节省成本。

对此，业内人士的建议是，购房者跟 开发商 沟通，把具体绿化率写进 购房合同 ;或者到规划局查图纸，绿化面积和位置在图纸上都有详尽标注。

车位是当前为关注的居住 配套 ， 小区 车位配比 高低影响生活的便利程度。 车位配比 是指 小区 车位总数与住宅总套数的比率。“ 车位配比 高，对收益不利。”一位业内人士道出现状，车位成本8万元/个以上，刚需盘车位价格卖不高，去化慢。高成本低收益， 开发商 积极性不高，刚需盘的 车位配比 基本贴着下限1∶0.7规划的，即100套房子，配70个车位，造成 小区 “停车难”。

二看软实力：口碑、度、物管

关系未来“钱途”

从 二手房市场 来看，品牌 小区 的房价涨得比同 地段 普通 小区 要快。业内人士认为，品牌 开发商 的 楼盘 品质、 物业管理 经过时间检验，被市场认可，体现在 二手房市场 的价格上。一般来说，品牌 开发商 对 楼盘 物管有资金支持，避免了物管频繁更替，管理混乱的情况。

三抠细节： 户型 图、空间尺寸

关系通风和日照

户型 是自住者为关注的因素。按规定， 楼书 上的 户型 图，每个功能间都需标注尺寸。有的 开发商 怕影响营销效果，不标注任何尺寸，仅是 户型 格局的简单勾勒。一个没有尺寸的 户型 图，房间画得再阔绰，对购房者都没有实际参考意义。业内人士建议， 户型 图上的尺寸，要求 开发商 写入合同。

如果购房者忽视了尺寸，逼仄程度可能超过你预期。如今 开发商 把90平方米 户型 做到三房两卫甚至四房作为营销卖点，从尺度来看，居住起来未必舒适。满足基本居住功能基础上，购房者别一味追求多房 户型 。

还有一些容易让人忽略的细节。 户型 图上每个空间都带窗户，看似全明，你得仔细考究。如果窗户是对着通风井，通风和采光效果都很差。 高层 楼盘 中，书房、 厨房 和 卫生间 的窗户很可能朝着通风井，书房、 厨房 采光不足，影响生活。

图纸上勾勒得再美，不如 楼盘 现场考察来得实在。房子不好卖， 准现房 越来越多，对购房者来说是好事。房子内有没有多根 柱 子，窗户有多大，采光好不好，尺度感怎么样，实地探访直观了。除了方便实地考察外， 准现房 离 交房 时间短，不确定性因素小，减少购房风险。

四留证据：

关系日后维权

成本压力下，一些 开发商 或许会降低 楼盘 品质。外立面材料变更，是 开发商 能省钱的一种方式。城北某 楼盘 前，宣称外立面全部是干挂石。后，该 楼盘 部分 住宅楼 外立面取消了石材，用涂料代替。

业内人士给记者算了一笔账，干挂石材，算上钢筋龙骨、螺丝和人工费，每平方米高达近1000元；涂料或面砖每平方米不超过400元。前者花费是后者的数倍之多，“石材改涂料”，一个普通 小区 能省下几千万。

即使 开发商 不敢明目张胆更换外立面，选取材料上挤出点水分来也不是不可能。以石材为例，石材 花岗岩 中，新疆产的卡拉麦利金比普通 花岗岩 贵100元~200元/平方米。石材用好用差，也相差一笔不小的费用。

小区 树种选择上，同样有门道。银杏、香樟都是名贵树种，一棵花费10万元以上，普通的成年大树几千、几万元一棵，小树苗一两百元就够了。树木品种配比调整，可省几百万。

“能想到的细节好有书面承诺。” 房产 资深律师建议，购房者尽可能把 开发商 口头承诺变为书面协议写进合同，或者在合同内注明广告构成合同要约。另外， 楼书 、销售人员承诺的影音资料都可保留，房子交付后有问题，可作为维权的依据。