个人如何出售二手房？二手房交易流程

随着 降息 、“二孩”等利好政策相继出台，楼市不断走好。那么在严格执行 限购 的政策下， 限购 人群、对现有住房不满意等人群，现在卖房再选择是一个不错的时机。那么， 个人卖房 流程及交易过程中要注意哪些事项呢？下面我们就来一起看看吧！

1.了解行情浏览：相关 房地产 网站的新闻快讯。

未来城市规划、道路建设的影响、电视频道的地产栏目等以上几种信息的反馈均可反映当时的市场行情。

多请教相关从事地产行业的专业人事，如 地产中介 （又叫物业代理）等或曾经有过 房产交易 经验的亲朋好友如何定价、报价。

报价的目的主要是为了在谈价的过程中给自己留有余地，另外报价是以一个试探性的价格了解市场的反映情况以供调价准备。

首先， 地段 当然是决定房价的基本因素。一般来说，同一个 小区 内的二手房由于交通、公共 配套 设施相同，的确可以参照近的成交记录进行定价。但这并不是决定房价的 因素。

房屋的楼层、朝向、面积、 户型 、景观甚至一些特殊背景（包括未来几年市政规划或其他外在因素）都可能影响的房价的高低。

2.买方看房

要想将房子卖个好价客户看房 印象很重要。建议卖房前先将房子修饰或打扫一番给人一个舒适家的感觉，如有必要也可重新粉涮一下，对于卖出的价格影响很大。

客观看待出售的房子。找出房子的十个缺点，十个优点，在卖房的过程中尽量扬长补短；每看一个不同客户都会有不同的态度，多了解客户的态度印象表情变化，分析别人的评价客观看待问题等。

3. 个人卖房 交易流程

（1）商议房价、付 定金 出售房子时，若有买方意愿出价，一定会杀价。因为房子的价钱不像一般的商品能够计算出成本，价钱高低往往取决于“消费者的认定”与“市场的成交行情”，所以“些许”预留杀价空间。

若买方买下房子，必须先付订金。所谓订金是买方为确保契约覆行，交付卖方的 ，具有契约上的效力。卖方收下订金后，若买方反悔，卖方有权没收订金，反之若卖方反悔，则必须加倍退还。

（2）签订 房屋买卖合同 房屋买卖合同 是 购房 之中为关健的一部分，合同之中其包含着很多内容，如确认 房屋面积 、 户型 缺点、 装修 状况、物业管理、房屋历史、产权以及是否可以做 二手房按揭 。

（3）房屋付款方式房屋付款方式为 一次性付款 与 按揭贷款 两种。 一次性付款 是指交付全款、 税费 、 到指定账户上； 按揭贷款 中得先交首期到指定账户，然后申请 贷款方式 ，后签贷款合同。

（4）申请过户、办过户手续过户的手续不复杂，只要双方的身份证原件以及复印件、户口本、结婚证、 税费 缴纳凭证、合同、 土地证 、房产证就可以办理过户。注意的是双方当事人一定都要到场签字，如一方不去，要去公证处作委托。 一次性付款 在时间上比贷款要快1个月，其他无分别，总的时间是签好合同当天就可以去过户(带齐资料)。

4. 过户费 计算

（1）买方 税费

契税 ：房价1.5%，适用个人购买普通居住用房;房价3%，适用个人购买非普通居住用房、花园 住宅 、非居住用房及法人 购房 。

印花税：合同价×0.05%。

权证印花税：5元/本。

配图费：25元/套;非居住用房130元/套。

交易手续费：2.5元/平方米× 建筑面积 ;非居住用房：合同价×0.5%(买方承担)。

权证登记费：80元/件;非居住用房、法人售房300元/件。

（2）卖方 税费

营业税及附加

居住用房 满五 年：普通居住用房：免征;非普通居住用房：(出售价-购入价)×5.55%(境外人为5%-5.05%，视房产所在区县而定);

居住用房未 满五 年：合同价×5.55%(境外人为5%-5.05%，视房屋所在区县而定);

花园 住宅 、非居住用房、法人售房：(出售价-购入价)×5.55%(境外人为5%-5.05%，视房产所在区县而定)。

个人所得税

居住用房 满五 年，且为本人 一套自住用房：免征;

居住用房未 满五 年，或产权人拥有两套(含)以上房产：

①(出售价-(购入价+上手 契税 )-本手营业税及附加- 装修 费(多不超过上手房价10%)- 银行贷款 利息-上手交易手续费-上手公证费)×20%

②未提供完整房屋原值凭证：

普通居住用房：合同价×1%

非普通居住用房：合同价×2%

花园 住宅 、非居住用房、法人售房：(出售价-购入价-营业税及附加-出售 税费 -土地税)×20%。

土地税

居住用房：免征；

花园 住宅 、非居住用房、法人售房：(售价-土地税可扣除项目)× 税率 ；

税率 ：当土地税/土地税可扣除项目≤50%， 税率 为30%，大于50%小于等于100%时 税率 为40%，大于100%≤200%时， 税率 为50%，大于200%， 税率 60%；

土地税可扣除项目为：房屋购入价+房屋购入时的 契税 +购入时的交易手续费+购入时的印花税+本次的营业税及附加+本次的 中介费 (需视房产所在区县而定)。

印花税：合同价×0.05%。

交易手续费：居住用房2.5元/平方米× 建筑面积 。

车位的 税费 征收标准参照非居住用房。

所需材料

地税局需要卖方夫妻双方身份证和户口本复印件一套（若卖方夫妻不在同一个户口本上还需提供结婚证复印件一套）、买方身份证复印件一套、 网签 买卖协议一份、 房产证复印件 一套（如果卖方配偶已经去世还需要派出所的死亡证明一份）。

房管局需要 网签 买卖协议一份、房产证原件、新测绘图纸两张，证明或 完税证明 复印件。

5.房屋交付、水电、煤气、 物业管理费 交割一般涉及到财产转让，水、电、有线电视、和其他，如果 房地产 室内和家具，家电，买方必须验证是否被替换或者移除，交换钥匙。

6.领取 房屋产权证 买方按过户回执指定时间，带身份证和过户回执到房管局领取 新房 产证。

7.付尾款将剩余的屋款全数付清，通常是向 银行贷款 来支付后的尾款，也可由银行直接将贷款拨入卖方的帐户，并完成过户、交屋手续。

以上就是 二手房交易 的主要流程和注意事项，希望上述内容能对大家有所帮助！